交房了，业主却发现房屋入口处左边墙角的承重柱与买房时户型图上的柱体大了3至5倍。眼看着房屋空间感被破坏，业主将开发商告上法院，要求赔偿损失。近日，成都高新区法院审理了该案，认为开发商交付的房屋不完全符合双方合同的约定，开发商应当承担相应的违约责任，遂判决开发商向业主赔偿损失8000元。

　　“实物与图片不符”业主起诉开发商

　　2017年10月20日，王某（买受人）与星某公司（出卖人）签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定了相关条款。

　　2020年1月2日，王某完成收房。案涉房屋入口处左边墙角的承重柱凸出墙面的部分有90×70厘米大小，房顶处有长1米的三角形斜角房梁，房屋左侧墙面凸出部分长5米，厚度0.1米。交房时案涉房屋已经取得了面积实测报告，实测建筑面积为48.61平方米，实测套内面积为32.32平方米。另外，建筑工程施工图纸设计文件在签订买卖合同之后未进行变更，实际交付房屋存在的柱子和房梁突出的部分，系房屋承重和设计的需要。

　　星某公司在向王某销售房屋时，现场展示了案涉房屋户型图资料，同时通过手机软件进行选房，选房的户型图系房屋平面图，该平面图有阴影示意柱体位置，但没有标注柱体的实际大小，后经法院现场查看，案涉房屋内柱体大小与选房平面图上相比较差距3到5倍。

　　王某诉请要求星某公司赔偿因未按照《四川省商品房买卖合同》中约定户型图交付房屋的违约行为给自己造成的损失5万元。

　　是否符合合同约定双方各执一词

　　成都高新区法院审理认为，双方合同后所附的户型图明确标注了房屋的结构、位置和大小，该户型图所示内容对双方买卖合同的订立有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该户型图应视为要约并作为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。通过审理查明王某所购房屋内的柱体体积较大，明显占用了房屋的空间。王某在庭审中表明星某公司在签订合同时向其告知的房屋内容与实际不符；星某公司认为其向王某展示了房屋平面图且图中标注了柱体的存在。

　　因此，本案的争议焦点为案涉交付的房屋是否符合双方合同的约定（具体的细化约定为交付房屋进门左角处的承重柱、墙面凸出部分及房顶横梁的存在是否符合合同中户型图的显示），以及王某实际损失的大小。

　　柱体面积明显比例较大开放商构成违约

　　法院认为，本案双方当事人签订的是预售商品房买卖合同，房屋买卖时房屋尚未建成，房屋的全面信息由作为开发商的星某公司掌握，星某公司本身就处于一种信息优势地位，商品房预售的交易特性及文本合同的有限性不可能将商品房的任何信息都进行披露，这样对开发商而言亦过于苛刻。但是，本案所涉及的进门左角处凸出90×70厘米的承重墙柱体，根据《四川省房产测绘实施细则》，房屋套内建筑面积由套内的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和所组成，该柱体包含在房屋的套内建筑面积之内，柱体的大小超出了一般人通常认为的室内柱体的大小，星某公司在选房时提供的示意图虽然标注了承重柱，但是没有标注承重柱具体大小，从示意图上标注的承重柱大小来看，其大小明显小于王某实际收房时案涉房屋承重柱的大小，故法院认为，星某公司交付的房屋不完全符合双方合同的约定，星某公司应当承担相应的违约责任。

　　关于赔偿数额，根据王某主张的损失计算，系柱子占用的空间不能利用，影响了空间感，根据柱子占据的空间面积计算部分损失，同时，王某也认可承重墙的存在，根据其庭审中的自认，合同平面图中标注的承重墙大小约为实际大小的四分之一，故法院认为，损失部分应当以该柱体超出正常承重柱部分占据的房屋套内面积进行计算，根据平面图的显示和王某的自认，柱体的四分之一部分为户型图标注的承重柱合理大小，故该部分损失大小经计算应为5665.76元，同时，考虑案涉房屋的总面积较小，该比例大小的柱体所占房屋整体比例较大，对案涉房屋的空间感有一定的影响，酌情对赔偿金额予以调整。

　　最终，法院判决星某公司赔偿王某因违约造成的损失8000元。一审宣判后，被告星某公司提起上诉，后又撤回上诉。

　　法官说法

　　该案承办法官表示，该案双方的争议焦点在于交付的案涉房屋是否符合双方合同的约定。具体为交付房屋进门左角处的承重柱、墙面凸出部分及房顶横梁的存在是否符合合同中户型图的显示。

　　本案在案件审理中，法官进行了现场实地查看，发现案涉房屋内原告主要诉请的柱体面积明显比例较大，对房屋的空间感会造成一定的影响，而这种影响在普通购房人购买预售商品房时是无法知晓的，基于此，为进一步规范房地产预售市场中开发商在预售商品房时对房屋可能存在的不利因素明确告知的义务，商品房开发企业在其销售商品房时应当做到对房屋交房时可能产生的不利因素应当在其销售房屋时对购房人明确告知并进行固定，才更有利于进一步规范房地产市场交易行为，避免纠纷的产生。

　　法官提醒，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。购房者与开发商相比，受专业能力、客观条件等因素影响，无法查阅规划设计方案或内部机构图纸等资料，而开发商事前知悉规划设计方案，并清楚知晓房屋结构、附属设施、布局情况和装修标准等，该部分质量瑕疵或者权利瑕疵可能影响商品房实际价值，甚至影响买受人的购买意愿。因此，对于直接或间接影响商品房价值及买受人生活的不利因素，应当要求开发商向买受人负有及时披露和如实说明义务，在销售时应明确告知和主动提示买受人，否则应认定开发商存在违约行为。

　　黄珊珊 四川法治报全媒体记者 刘冰玉